결론부터 말하면, 보증금을 돌려받지 못한 피해자라 하더라도 내 이름으로 받은 전세대출은 그대로 남습니다. 그 대출은 개인회생으로 조정할 수 있는 채무이고, 인천 거주자와 부천·김포 거주자는 모두 인천지방법원 본원(미추홀구 학익동)에 접수합니다. 피해 구제 절차와 채무 조정은 서로를 막지 않으므로 동시에 진행하는 것이 원칙입니다.
피해자인데 왜 빚이 남습니까
전세 계약에서 돈의 흐름은 두 갈래입니다. 임대인에게 맡긴 보증금은 내가 받을 돈이고, 은행에서 빌린 전세자금대출은 내가 갚을 돈입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못해도 은행과의 계약은 별개라 상환 의무가 사라지지 않습니다. 그래서 피해자는 살 집과 목돈을 잃고도 이자를 계속 내는 상태에 놓입니다. 이 구조를 이해해야 다음 선택이 보입니다.
피해자 결정과 개인회생은 병행합니다
전세사기 피해자로 결정받으면 경매 유예나 우선매수권 같은 지원을 받을 수 있습니다. 다만 그 절차는 주거를 지키는 제도이지 대출을 없애 주는 제도가 아닙니다. 반대로 개인회생은 채무를 조정하지만 집을 되찾아 주지는 않습니다. 두 절차는 목적이 달라 함께 가는 것이 맞습니다. 피해자 결정문은 보증금 회수가 어렵다는 사정을 보여 주는 소명 자료로도 쓰입니다.
반환채권은 재산으로 평가됩니다
돌려받지 못한 보증금도 서류상으로는 내가 가진 채권입니다. 청산가치에 얼마로 잡히느냐가 월 변제금을 가릅니다. 회수 가능성이 낮다는 점을 보여 주는 자료가 많을수록 평가액이 내려갑니다.
| 상황 | 청산가치 평가 | 준비할 자료 |
|---|---|---|
| 임대인 파산·경매 진행 중 | 회수 가능성 낮게 반영 | 경매 사건번호, 배당 예상 |
| 선순위 근저당이 보증금보다 큼 | 사실상 0에 가깝게 반영 | 등기부, 채권최고액 |
| 피해자 결정을 받음 | 회수 곤란 사정 소명 가능 | 피해자 결정문 |
| 임대인 연락 두절 | 개별 판단 | 내용증명, 임차권등기 결정문 |
| 보증보험 가입 | 보험금 수령분은 재산 | 보험 증권, 지급 내역 |
순서상 임차권등기명령을 먼저 해 두고 움직이는 편이 안전합니다. 등기 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어 회수 가능성이 더 낮아집니다.
인천에서 진행할 때
인천은 전세사기 피해가 집중적으로 발생한 지역이라 관련 상담과 지원 창구가 비교적 촘촘합니다. 피해자 결정 신청은 거주지 지자체와 국토교통부 창구를 통해, 임차권등기명령은 임차 주택 소재지 법원에, 개인회생 접수는 인천지방법원 본원(미추홀구 학익동)에 합니다. 창구가 나뉘어 보이지만 회생 접수처는 한 곳이라 이동 부담은 크지 않습니다.
경매가 진행 중이라면
살던 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에 따라 보증금 일부라도 돌려받을 가능성이 생깁니다. 이때 확정일자와 전입신고를 갖췄는지, 선순위 근저당이 얼마인지가 결과를 가릅니다. 배당으로 받게 될 금액은 회생 절차에서 재산으로 잡히므로 미리 계산해 두어야 변제금 예측이 어긋나지 않습니다. 우선매수권을 행사해 집을 낙찰받는 선택지도 있지만, 그러려면 자금이 필요해 채무 상태와 함께 따져야 합니다.
소액임차인에 해당하면 최우선변제로 일정 금액을 먼저 받을 수 있습니다. 지역과 시기에 따라 기준이 달라지므로 계약서를 들고 확인하는 편이 정확합니다.
언제 접수하는 것이 좋은가
- 전세대출 이자가 연체로 넘어가기 전이 가장 유리합니다. 연체 이력이 쌓이기 전에 금지명령을 받으면 신용 손상을 줄일 수 있습니다
- 경매 배당이 임박했다면 배당 결과를 확인한 뒤 접수하는 편이 재산 평가가 명확해집니다
- 이미 지급명령이나 압류가 들어왔다면 순서를 따질 여유가 없습니다. 접수를 서두르는 것이 대응입니다
- 새 집으로 옮겨야 한다면 임차권등기 완료를 먼저 확인하고 이사합니다
방향은 1분 자가진단, 금액은 예상 변제금 계산기에서 확인하세요. 비용은 비용 총정리에 정리되어 있습니다.
관련 문서: 개인회생과 전세보증금 · 개인회생 청산가치 보장 원칙 · 개인회생 준비서류 목록
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근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제579조·제580조·제614조 · 주택임대차보호법 제3조·제3조의3 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
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